Kõige odavamad majad juba läinud!
Noore pere ema Birgit Talts on Pärnumaal elamiseks sobivat maja otsinud juba aasta. Tal on kaks peamist tingimust: maja ei tohiks asuda Pärnust kaugemal kui 35 kilomeetit ja peaks maksma vähem kui 200 000 krooni. Muidugi võiksid ka lasteaed ning kool lähedal asuda.
Odav aeg pakkumist ei soosi
Iga kuulutuse avaldamise järel on ka kolm-neli pakkumist tulnud, aga osa neist liiga kaugelt ja osa liiga kallid. Nüüd ootab Talts lume sulamist, et kolme silma jäänud maja vaatama minna. “Lume sulamise ajal peaks saama kõige õigema pildi, millise paigaga tegu,” lausub ta.
Juba pikemat aega on maja või talukohta osta soovinud ka Karin Räst – et kahe lapsega pere saaks endale alalise elupaiga. Soovid on igati loomulikud: et paik oleks üksildane, aga samas asula lähedal, et ligiduses asuks veekogu ning et ruumi jätkuks ka väikesele aiamaalapile.
Kuulutanud on ta oma soovi juba kolm korda, aga saanud vaid kaks pakkumist. Kumbki ei sobinud. Üks oli liiga kauge ning teine liiga kallis. “Praegu oleks hea aeg osta, sest hinnad on all, kuid müüja mõtleb sedasama ja just praegu ei müügi, vaid ootab hinnatõusu,” kurdab Räst. “Tegime ka pakkumise, et oleme nõus pangalaenu ise edasi maksma, kui kellelgi on sellega raskusi, kuid selle peale pole ka ühtki vastust tulnud.”
Vastuolu, kus vaatamata ostjate huvile osta ja müüjate huvile müüa ikka kui varjusurmas ollakse, selgitab Eesti kinnisvaraturu üks värvikamaid ja pikaaegsemaid tegelasi Hillar Viks.
“Rääkides Eesti kinnisvaraturu seisust, pean meenutama USA presidendi Barac Obama sõnu ülemaailmse majanduskriisi põhjuste kohta,” kõneleb Viks. “Tema rõhutas muu hulgas üht sõna – ahnus.”
Eestis ilmnes ahnus Viksi hinnangul selles, et buumi ajal pakuti paljudele kinnisvaraomanikele ulmelisi summasid, aga nemad keeldusid müümast, lootes aasta või paari pärast saada 20–30% enam.
Hinnad sulasid lumena
Läks aga vastupidi. “Aasta pärast oli hinnast alles 50–60%, kui sedagi,” nendib Viks. “Müüjad jäid hiljaks.”
Nüüd kordub sama, aga sedapuhku on hilinenud ostjad. “Põhjuseks seesama ahnus, lootus, et hädasolevate omanike hordid hakkavad massiliselt oma kinnisvara sentide eest ära kinkima,” hindab Viks. “Täna võin aga kinnitada, et parim aeg ostudeks on möödas, see oli 2009. aasta kevadel ja suvel.”
Sisuliselt sama väidab Arco Vara juhatuse liige Lembit Tampere. “Jääda lootma kinnisvaraturu täielikule kokkukukkumisele ning elamispinna ruutmeetrihinna langemiseni viieteist aasta tagusele tasemele on kohatu,” hindab ta. “Nii Eesti Vabariigi algaastate madalate hindade kui ka kinnisvarabuumi aegsete kõrgete hindadega tehingute aeg on pöördumatult läbi.”
Sellist madalseisu ei mäletata
Oma argumendid neile väidetele lisab ka Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. ”Kinnisvaratehingute arv on pärast pikka mõõna taas tõusma hakanud, eelmisel aastal kasvas see mõnikümmend protsenti,” väidab ta. “Põhjuseks on vaikselt, kuid sujuvalt kasvav usaldus Eesti majanduse ja ka kinnisvaraturu vastu.”
Tõusuks oli ka juba aeg. 2009. aasta algusest valitses ju terve Eesti kinnisvaraturul madalseis, mille sarnast turuosalised varasemast ajast ei mäleta. Pangad raha juurde ei laenanud, tehingud tehti vähe, hind langes kolinal ning osa kinnisvara tuli müüa sundkorras.
Eesti 17 paiga korteritehinguid hõlmav Pindi Indeks langes mullu 30% võrra, maandudes 14 830 kroonilt 10 585 kroonile ruutmeetri kohta. Aasta esimesed seitse kuud oli indeks pidevas kiires languses, kukkudes juulis esimest korda üle nelja aasta alla 10 000 krooni piiri.
Hullem on möödas
Nüüdseks peaks langus olema möödas. “Tehingute arvu põhi jääb 2009. aasta algusesse, hinnapõhi ilmselt 2009. aasta lõpukuudesse,” väidab Sooman.
Ehkki mõningates väiksemates linnades võivad hinnad veel veidi langeda, on igal juhul selge, et suurem kukkumine on möödanik.
“Kinnisvaraga on võimalik hakata laduma head materiaalset vundamenti järeltulevatele põlvedele,” pakub Pindi Kinnisvara juhatuse liige.
Millised on siis Eesti kinnisvaraturu väljavaated aastaks 2010? Asjatundjad pakuvad välja järgmist:
- Turg tõenäoliselt enam ei kuku, kuid ei ennusta ka veel tõusu.
- Rämpskinnisvara hind langeb edasi.
- Nõudlus kvaliteetkinnisvara järele tõuseb 10–15%.
- Tulevad uued arendused, aga võrreldes eelmiste aastatega on need paremini läbi mõeldud ning suunatud kliendile, mitte kiirele teenimisele.
- Nii otseselt kui läbi Eesti riigi usalduse tõusu mõjutab kinnisvaraturgu euro-ootus. Euro peaks aktiveerima välisinvestoreid ning tooma täiendavaid investeeringuid. Kinnisvara alal huvitavad välismaalasi eelkõige siiski saared ja rannik.
- Pangad annavad rohkem laenu. Esimene kommertspank alustas aktiivset laenukampaaniat juba mullu septembris, nüüd on laenuturule sisenemas ka teised.
- Panga makstavad hoiuse intressid langevad, seega hakatakse otsima muid raha paigutamise võimalusi, teiste hulgas ka kinnisvara.
- Majanduses loodetakse väikest kasvu.
- Tarbijate kindlustunde indikaator on võrreldes eelmise kevadega kasvanud.
Lõuna-Eestisse jõuab tõus hiljem
Paljud eeltoodud väited kehtivad aga vaid Tallinna ja Põhja-Eesti kohta. Lõuna-Eesti kinnisvaraturul valitseb talvine vaikelu.
Samas hakkab viimastel kuudel Põhja-Eestis suurenenud tehingute arv vaikselt mõjutama ka Lõuna-Eestit, tõdeb OÜ Kaguvara töötaja Andres Rosin. “Mingeid suuri nihkeid nii tehingute arvus kui hindade tõusus ette näha ei ole, kuid kindel, et kinnisvaraturu põhi on läbitud,” väidab ka tema.
Kaanon Kinnisvara Tartu hindajate grupi juht Tiina Aunap nimetab esmalt tõsiasja, et valdav osa rahast ringleb Tallinnas ja selle ümbruses, ülejäänud Eestile jääb suhteliselt väike osa. See määrab ära ka tehingute aktiivsuse ja hinnad.
“Nii taastub tehingute aktiivsus ennekõike ikka nendes suuremates linnades, kus alati on rohkem raha liikvel olnud,” prognoosib ta. “Äärealad jäävad ikka äärealadeks, kus tehinguid vähe ja hinnad
madalad.”
Mis aga puutub kinnisvaraturgu mõjutavasse üle-eestilise elamufondi aastasesse juurdekasvu, siis see jääb ikka veel alla 1%. “Taolise tempo jätkudes kulub meil elamufondi uuendamiseks enam kui sada aastat,” hindab Arco Vara juhatuse liige Lembit Tampere.
Tampere hinnangul oleks seda mõistlik uuendada ca 2–2,5% aastas. “See tähendaks, et sel juhul suudaksime oma elamufondi täielikult taastoota 40–50 aasta jooksul.”
Sellise elamufondi uuendustasemeni ei jõutud Eestis aga isegi kinnisvarabuumi ajal. Kui 2007. aastal anti kasutusluba 4289 uuele korterile, mille kogumaht oli 275 400 m², siis mullu üheksa kuuga anti kasutuslube välja kõigest 1207 korterile kogumahus 77 298 m².
Hillar Viks, H. Viksi KVB juhatuse esimees
Maal asuvatel majadel ja korteritel on kaks arvestatavat ostjate rühma – maakodude ihalejad ja inimesed, kes on jõudmas või hiljuti jõudnud pensioniikka. Viimased müüvad, annavad üürile või jätavad lastele majad-korterid linnas ja kolivad maale.
Millised on nende ootused? Omaette olemise võimalus ja madalad kulud.
Tihti see nii aga pole. Tean juhtumit, kus ostjale koht meeldis, aga kuna vähem kui kilomeetri kaugusel asus puhkebaas, osutus paik privaatsuse seisukohalt vastuvõetamatuks. Samuti võivad maal n-ö saatuslikuks saada üle välja paistvad laudahooned.
Ostja peab vaatama muudki. Kui ihaldatavale kinnistule viib tee üle naabrimehe maa, peab sellele olema seatud servituut teie kasuks. Vastasel korral võib armas üleaedne ühel päeval tee kinni panna ja nõuda, et üle tema maa võib kulgeda ainult vasakul jalal keksides ja sajakrooniseid külvates. Meie teeseadus võimaldab nõuda mida tahes.
Majal peab tingimata olema kasutusluba. Üks möödunud aasta eredamaid muljeid oligi see, et nimetatud paberi puudumise tõttu jäi ära 11,5miljonilise elamu ost.
Veel: puurkaevul peab olema pass ja kuusikul metsakorralduskava. Elektri tarbimiseks peab olema leping, vara ei tohi olla võõraste valduses jne.
Teie aga, kes te kinnisvara müüa soovite, investeerige aega. Pange häirivate vaadete ette kasvama kuused, kui on aga kiire, siis kased või pajud. Kui töö tehtud, kasvatab aeg ise sirguva heki näol teie vara väärtust ja müügišansse.
Ärge müüge laokil elamist põhjendusega, et igaüks teeb niikuinii oma käe järgi. Müügivõimalusi võib oluliselt suurendada üksnes sellega, kui tubadest tühjad pudelid ära koristada ja õuest hein maha niita.
Spekulandid juba päral
- Tallinn
Siit ja Harjumaalt algab kinnisvaraturu uus tõus Eestis, väikese nihkega jõuab see ka mujale. Nihe võib olla kolm kuni kuus kuud.
- Ida-Virumaa
Turule on ilmunud spekulandid. See on esimene märk, et ost-müük joostakse varsti käima. Spekulantidel on startimiseks mitu head eeldust. Esiteks on neil oma kapital – nad ei pea seda pankade käest küsima ega selle kasutamisest kellelegi aru andma. Teiseks mängivad nad tõusule – tänane ost peab end mingi aja pärast ära tasuma.
Mitmes sealses linnas on turg väga kõvasti kukkunud. Üks selle põhjusi on ka tõsiasi, et Ida-Virumaale jõudis tõus kõige hiljem. Üllatab Kohtla-Järve, tehingute arv näitab, et elu on seal, vaatamata kõigele, käima läinud.
Tunda on Venemaa kodanike huvi Ida-Virumaa suvituskohtade suhtes. Kui viisarežiim natukenegi lihtsustub, on oodata rohkeid oste. Praegu öeldakse, et tundide kaupa piiril seismine lihtsalt ei lase Eestis suvitamisest mõnu tunda.
- Lääne-Eesti
Saaremaal, Haapsalus, aga ennekõike just Pärnus on tagasi välismaalastest korteriostjad. Eriti märgatavaks muutuvad nad kevadel. Tegu on nn teise lainega. Olid ju soomlased pikka aega ostnud oma suvitamisvõimaluste odavdamiseks, aga ka kinnisvarasse investeerimiseks kuurortrajoonides elamispindu.
Ühel hetkel oli aga nende hind, seda ka eestlaste ostusurve tõttu, niivõrd tõusnud, et siinne kinnisvara otsustati rahaks teha. Nüüdseks on paljud eestlased, kes oma ostuotsuse hindade kõrgajal tegid, vastu pükse saanud – hinnad on maas ning soomlastes on taas ostuhuvi ärganud. Seda eriti Pärnus.
Pigem on soodne hetk saabunud ka nende eestlaste jaoks, kes on suutnud töökoha ja enam-vähem ka palga säilitada. Kui neil on alles soov endale maamaja soetada, siis üks mereäärne väiksem eluhoone Kuressaare lähedal võib maksta 500 000–700 000 krooni.
- Lõuna-Eesti
Viljandis, aga eriti Tartus on aktiivsust näha. Olukord on sarnane sellega, mille tekitab seisvasse vette visatud kivi – kaugematesse paikadesse jõuab lainetus hiljem.
Põlvasse, Võrru ja Valgasse pole positiivne laine veel jõudnud. Valgat mõjutab ka Läti nutune seis.
Paigad, kuhu laine pole veel jõudnud, erinevad muust Eestist ka seetõttu, et seal pole isegi nn näitamiste hulk suurenenud, samal ajal kui Paides või Rakveres ei piirdu ostuhuvilised enam ainult telefoni-uudishimuga. Paide eelis on kindlasti hea asukoht.
Allikas: Peep Sooman, Pindi Kinnisvara juhatuse liige
