Mis on servituut?

Servituut on piiratud asjaõigus võõrale asjale õigusega kasutada seda asja kindlaksmääratud otstarbeks kindla isiku või kinnisasja huvides.

Lihtsamalt öeldes on servituut sarnane rendi või üüriga ehk siis servituudi seadmisel ei võeta kinnisasjalt tükki maad ära, vaid kellegi või millegi kasuks seatakse õigus kasutada kinnisasja kindlat osa.

Servituudi seadmise lepingus lepitakse kokku servituudi sisu, teostamise viisid ja vahendid. Lisaks sissekantavad poolte kohustused (nt kohustus servituudi alust kinnisasja hooldada, maksta tasu servituudi eest jms).

Servituut on kasutusõigus, mis ei sõltu kinnisasja omaniku isikust ega selle vahetumisest.

Servituudid jagunevad reaalservituutideks, isiklikeks ja seadusjärgseteks servituutideks.

Seadusjärgset servituuti võib nimetada ka kinnisomandi kitsenduseks, sest selle tõttu on kinnisasjal piirangud peal, omanik peab sallima võõrast tegevust või mõjutusi oma maa peal.

Kinnisomandi kitsendused kehtivad nii omaniku kui ka teiste kinnisasja valdajate suhtes ning need kas tulenevad seadusest või seatakse kohtulahendi või tehinguga.

Alates 1. aprillist 1999 on tehnorajatise võõrale maale püstitamiseks nõutav kinnisasja koormamine reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega.

Tehnovõrgud ja -rajatised

Tehnovõrkude ja -rajatiste all mõeldakse kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilist sidet või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi.

Asjaõigusseaduse kohaselt peab kinnisaja omanik taluma oma kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi, kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi.

Seetõttu peaks tehnovõrkude ja -rajatiste ehitaja enne ehitamist sõlmima kõigi kinnistute omanikega, kelle kinnistut tehnovõrk ja/või -rajatis läbib, servituudi seadmise lepingu.

Lepingus olgu servituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu suurus kokkuleppel. Leping peab olema notariaalne ja üldjuhul tehakse pärast lepingu sõlmimist ka kinnistusraamatus vastav märge servituudi kohta.

Servituudi seadmisel peab arvestama koormatava kinnisasja omanike huvidega. Samas kui kinnisasja omanik keeldub servituudi või isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimisest, võib tehnorajatise omanik nõuda lepingu sõlmimist kohtu kaudu. Sel juhul määratakse reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse tingimused kohtuotsusega.

Tehnovõrkude ja -rajatiste ümber on kaitsevöönd, kus omanik on kitsendatud kinnisasja kasutama ja majandama. Näiteks maa-alustel kanalisatsioonitrassidel on kaitsevööndiks
2–3 meetrit mõlemale poole torustiku telgjoonest.

See ei välista, et maaomanikul kasvab kaitsevööndil näiteks muru, küll aga ei tohiks sellel kasvada viljakandvaid puid või põõsaid (s.t toimuda majanduslikku sisu omavat tegevust).

Tehnovõrkude rajajal on ka hiljem õigus viibida tehnovõrkude ja -rajatiste kasutamiseks ja korrashoiuks võõral kinnisasjal. Märkimisväärne on, et avariitöid võib teha omanikuga eelnevalt kokku leppimata.

Tasu servituudi eest

Samas kui tehnovõrkude ja rajatiste kasutamise ja korrashoiuga või avariitöödega tekitatakse kinnisasja omanikule kahju, tuleb kahju tagajärjed kinnis-
asja omanikule kõrvaldada või hüvitada. Kui tehnovõrk ja -rajatis on rajatud avalikes huvides (nt linna või valla vee- ja kanalisatsioonisüsteem, side- või elektrikaablid) ning see kuulub isikule, kellele laieneb vastava teenuse osutamise seadus, arvestatakse kinnisasja omanikule talumise eest tasu.

Iga-aastase tasu suurus on tehnovõrgu või -rajatise kaitsevööndile vastava maa üheprotsendise maksustamishinna ja maa sihtotstarbe koefitsiendi korrutis. Maa sihtotstarbe koefitsient elamumaal ja kaitsealusel maal on 0,75; ärimaal 0,5; tootmismaal, mäetööstusmaal ja sotsiaalmaal 0,25; veekogude maal, transpordimaal, jäätmehoidla maal, riigikaitsemaal ja maatulundusmaal 0,1 ning sihtotstarbeta maal 0,05.

Kui maale on määratud mitu sihtotstarvet, võetakse tasu arvestamisel aluseks sihtotstarve, mis on määratud maale suuremas ulatuses.

Kui maale määratud sihtotstarbed on võrdsed, võetakse tasu arvutamise aluseks suurim koefitsient.

Taotlus tasu saamiseks tuleb kinnisasja omanikul esitada tehnovõrkude ja -rajatiste omanikule ning seda majandus- ja kommunikatsiooniministri kehtestatud vormi ja korra kohaselt. Nimetatud vormid leiab 2007. aasta 19. juuni Riigi Teataja Lisast nr 48.

Hüvitise saamise õigus on ka sellise koormatud kinnisasja omanikul, kelle maale on tehnovõrgud või -rajatised rajatud erahuvides. Sel juhul sõltub hüvitise suurus koormatud kinnisasja omaniku ning tehnovõrkude ja -rajatiste omaniku kokkuleppest.

Kokkuleppe mittesaavutamisel määrab selle kohus huvitatud isiku nõudel.