Vara jagamine: Kas saagida maja pooleks põiki või pikuti?
Maalehe poole pöördus murelik lugeja, kellele kuulub mõtteline osa kahekordsest majast ehk maja teine korrus.
Nüüd väidavad allkorruse omanikud, et maja on valesti jagatud ja vaja uuesti ringi jagada.
Maja kaasomandi lõpetamine ja maja reaalosadeks jagamine ongi takerdunud allkorruse elanike kinnituse taha, et kuna ülemine korrus on alati hinnalisem, on neil õigus rohkem maja pinda saada, et mõlemale kaasomanikule jääks võrdne osa majast.
Kellel on õigus? Kas neil, kes siiani elavad traditsiooniliselt neile kuulunud ruumides, või neil, kes lisaks oma ruumidele tahavad teisest korrusest veel lisa saada? Või üldse maja pikuti või diagonaalselt uuesti jagada?
Levinud eksiarvamused mõttelisest osast
Antud küsimuse puhul on tegu kõige klassikalisema vaidlusega kaasomanike vahel ühise asja kasutamise osas.
Levinuim eksiarvamus mõttelise osa omandamisel ongi arusaam, nagu inimene oleks ostnud konkreetsed ruumid. Tegelikult soetas ta protsendi maatükist ja selle olulistest osadest (ehitised), millega üksnes kaasneb reaalosade kasutusõigus.
Küsimusele vastamisel eeldan, et elamualune maa on kantud kinnistusraamatusse ja tegu on kinnisasjaga. Kaasuse puhul tuleb eristada kasutuskorra kokkulepet ja kaasomandi lõpetamise ning jagamise kokkulepet.
Asjaõigusseaduse kohaselt peab ühise asja valdamine ja kasutamine toimuma vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Samuti peab selline kasutuskord vastama hea usu põhimõttele ehk kaasomanikud ei tohi kahjustada üksteise huve.
Kanna kasutuskord kinnistusraamatusse
Selliseid huve arvestav kasutuskord pannakse paika kokkuleppel, sest kui kinnisvara kuulub omanikele võrdsetes osades, siis ei saa ju asju otsustada häälteenamusega.
Sageli ei ole võimalik asja ruutsentimeetrise täpsusega ära jagada ja nii eeldatakse omanike vahel mõistlikke kompromisse ning vaidluse korral määrab selle tasakaalupunkti maakohus.
Võimalik on kahjustatud poole kasuks määrata ka niinimetatud valuraha.
Kinnisasjade puhul eeldatakse, et väljakujunenud või kokkulepitud kasutuskord kehtib omanikuvahetuse korral vaid juhul, kui selline kasutuskord on kantud notari kaudu kinnistusraamatusse.
Seega on kõikjal, kus kasutuskorra märge jäänud tegemata, oht, et mõni uutest omanikest ei soovi senist kasutuskorda jätkata.
Sageli on see põhjustatud sellest, et mõtteline osa osteti siis, kui hoone oli veel vallasvara, ja krunt on juurde erastatud hiljem, mistõttu ostmisel polnud kinnistusraamatusse võimalik sellist kannet teha.
Kasutuskorra kindlaksmääramisel või täpsustamisel poolte vahel ja ka kohtus on siiski oluline osa väljakujunenud taval, sest õiguskord kaitseb reeglina õigusrahu ja seniseid valdussuhteid.
Samuti on vaidluse lahendamisel vaja järgi uurida, mis tingimused olid kirjas uue omaniku sõlmitud müügilepingus, s.t kas teda oli juba eelmise omaniku poolt informeeritud ostetava mõttelise osaga kaasnevate ruumide kasutusõigusest.
Kasutuskord tuleb kokku leppida
Kasutuskorra määramisel eeldatakse, et iga omanik kasutab ligilähedaselt proportsionaalset pinda tulenevalt mõttelise osa suurusest. Reaalosade väärtuse kaalumine on päevakorral eelkõige kaasomandi lõpetamisel, kus iga kaasomanik peaks saama oma osa väärtusele vastava tüki ja vajadusel mingi kompensatsiooni.
Ka kaasomandi lõpetamise vaidluse lahendab kohus.
Väärtuste hindamine on sageli subjektiivne - nii võib teise korruse puhul miinuseks, võrreldes esimese korrusega, olla raskem ligipääs, palavamad toad suvel, vihmamüra jne.
Kaasuse puhul on võimalik kokku leppida nii kõigi huve arvestavas kasutuskorras kui ka kaasomandi lõpetamises ja korteriomanditeks jagamiseks.
Viimasel juhul tekiks kinnistu baasil sarnased kinnisasjad, nagu eksisteerivad korrusmajades (krunt on kaasomandis, korterid ainuomandis).
Nii kasutuskorra kokkuleppe kui kaasomandi lõpetamise vormistab notar ja registreerib need kinnistusraamatus.
Vaidlust peaks püüdma lahendada lepitaja juures või kohtus.
Priidu Pärna, notar, Eesti Juristide Liidu president
Kaasomandi jagamine
- Kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele.
- Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
- Kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks.
- Kohtu poolt kindlaks määratud osade jaotamine reaalselt võib vajaduse korral toimuda ka liisu heitmise teel.
Allikas: asjaõigusseadus, § 77. Asja jagamine kaasomandi lõpetamisel
