Maa loata kasutamine ja maaomaniku jäik hoiak tekitavad jätkuvalt vaidlusi
Samapalju on etteheitmist, et metsa ülestöötajad on metsaomaniku teadmata jälle kusagil üle võõra maa liikunud: roopad on sees ja hüvitisemaksjaid ei leia.
Kuidas saada üle võõra maa?
Olukorda, kus kinnisomandile puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, reguleerib asjaõigusseaduse § 156.
Selle lõige 1 sätestab, et omanikul, kellel pole oma kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.
Seega keegi ei või keelata oma maa kasutamist teisele kinnistule pääsemiseks pelgalt enda omandiõigusele rõhudes (à la “minu maa ja mina ei luba”). Peab lubama küll. Sealhulgas peab lubamine olema selline, et tagatud oleks vajalik juurdepääs. See tähendab: kui tegu on metsamaaga, tuleb võimaldada ka ligipääs metsatehnikaga – metsa majandamine peab olema võimalik.
Juurdepääsu võimaldamine ei ole selle seadusesätte ainuke eesmärk. Seadus kaitseb ka omanikku, kelle maalt tahetakse üle minna.
Nimelt on samas paragrahvis kirjas, et juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve: kui näiteks on võimalik kasutada vana metsateed, tuleb kasutada seda, mitte hakata rajama uut ligipääsu. Ka tuleb juurdepääsu kasutamisega tekitatavad kahjud koormatava kinnisasja omanikule hüvitada.
Seadus nõuab, et pooled lepiksid kokku juurdepääsu asukoha, kasutamise tähtaja ja tasu ehk – peab küll lubama naabril üle oma maa liikuda, kuid seda ei pea lubama tasuta. Tasu suurus ise on omajagu vaidlusi tekitanud. On olnud juhtumeid, kus koormatud kinnistu omanik on küsinud müstilisi summasid, aga ka olukordi, kus kasutaja poleks üldse valmis midagi maksma.
Kui pooled tasu suuruse (aga ka juurdepääsu kasutamise tähtaja ja asukoha) suhtes kokkuleppele ei jõua, lahendab vaidluse kohus. Mingit tasude ülem- ja alampiiri kehtestatud pole, vaid kohtul on lai kaalutlusõigus teha otsus, mis lähtub konkreetsetest faktilistest asjaoludest.
Kui suur on tee kasutamise tasu?
Tasu suurus peab olema mõistlik, pakkudes juurdepääsutee kasutusse andjale piisavat hüvitist koormatise talumise eest. Kui vaadata kohtupraktikat, siis pigem on kohtu määratud hüvitised tagasihoidlikud. Nii on näiteks Tallinna Ringkonnakohus määranud (otsus nr 2-08-15361) igat liiki transpordivahenditega kasutatava, ca 60 m pikkuse ja 3,5 m laiuse juurdepääsutee kasutamise tasuks 12.78 eurot (otsuse tegemisel 200 kr) kummaltki õigustatud kinnistuomanikult aastas.
Harju Maakohus on leidnud (tsiviilasi nr 2-07-12866), et ainus reaalne ja mõistlik alus tasu arvestamisele on maamaksu suurus – mööda aiandusühistu üldmaad kulgeva juurdepääsutee kasutamise tasuks on määratud 23.33 eurot (365 kr) aastas.
Tartu Maakohus on samas leidnud (tsiviilasi nr 2-08-11225), et juurdepääsuõiguse talumise eest tasu määrates ei saa ainult maamaksu suurusega arvestada. Kohus märkis, et asjaosalisel maaomanikul on õigus saada mõistlikku hüvitist, kuid juurdepääsuõiguse talumise tasu ei või kujuneda teenimise allikaks. Otsus oli, et 130 meetri pikkuse ja elamumaal paikneva juurdepääsuga seotud ebamugavuste talumise eest on mõistlik tasu 63.90 eurot (1000 krooni) aastas.
Riigikohus on mitmes lahendis märkinud, et tasu suuruse määramisel tuleb arvestada eelkõige kulutustega, mida tee omanik peab tee korrashoiuks tegema, kuid arvesse saab võtta ka koormatava kinnistu turuväärtuse vähenemist (lahendid 3-2-1-90-11 ja 3-2-1-170-12). Tasu suurust mõjutab ka see, kas tee kasutamine on väljakujunenud tava (lahend 3-2-1-85-05). Kui teed on aastaid kasutatud, võib see vähendada määratava tasu suurust.
Nüansid on erinevad, kuid üldiselt võib näha, et kohtute määratud tasu suurused on pigem tagasihoidlikud kui kedagi jõukaks tegevad.
Arvestatakse sellega, mis kulusid peab koormatava kinnistu omanik kandma ja kui palju selline üle kinnistu sõitmise lubamine tema maa väärtust vähendada võib.
Seega: naabril üle enda maa liikumise lubamisel peab mõistliku tasu soovimise juurde jääma ja üle ei tasu pingutada. Samas peab naaber austama selle omaniku õigusi, kelle maad juurdepääsuks kasutatakse. Mõistlikus määras tasu maksmine on nende õiguste austamise üks osa.
Lisateave
Sõlmige leping!
- Juurdepääsu lubajal ja taotlejal tasub alati sõlmida kirjalik leping, pikemaaegse kasutuse puhul võiks seda teha notariaalselt.
- Juurdepääsutee kasutamise näidislepingu leiab erametsaportaalist aadressil www.eramets.ee/info/ trukised/blanketid/.
- Nõu ja abi saamiseks tasub alati pöörduda kohaliku metsaühistu poole.
- Erametsakeskuse juriidilist nõu pakkuv trükis “Metsateed” on elektroonilises vormis olemas ka erametsaportaali trükiste hulgas.
Allikas: Jaanus Aun
