Harku kinnisvara täna ehk kui palju buumiaegsest maksumusest veel järele on jäänud?
Küllap on selliseid küsimusi esitanud meist endile paljud. On ju ikkagi tarvilik teada oma vara väärtust - ega laenud sellest ometigi suuremad ole? Harku Valla Teataja palvel analüüsis kinnisvara hinda 1Partner Kinnisvara atesteeritud maakler Ville Värk, toetudes büroo ja maa-ameti viimase kuue aasta tehingute andmetele.
Ville Värk, millised on meie kinnisvara hinnad praegu, võrreldes 2007. aasta lõpu või 2008. aasta algusega, mil hinnad olid "laes"?
Ville Värk: Majanduskriisi saabudes 2008. aastal ja "kinnisvaramulli" lõhkedes hakkasid hinnad järsult langema, kukkudes järjest kaks aastat. 2010. aasta alguseks saavutas kinnisvara oma madalaima hinnataseme, püsides 2010. aasta jooksul enam-vähem stabiilsena. Viimased kaks aastat on olnud trend mõõdukale tõusule, olenevalt kinnisvara eripärast 5 kuni 10% aastas.
Reeglina on hoonestatud elamumaa hinnad praegusel hetkel keskmiselt kolmandiku võrra odavamad kui need olid 2007. aasta lõpus, 2008. aasta alguses. Hoonestamata elamumaa on buumiaegsete hindadega võrreldes teinud läbi mõneti veel suurema hinnalanguse, samuti on viimase kahe aasta hinnatõus olnud tagasihoidlikum.
Seda põhjusel, et täna on piisavalt müügis hoonestatud kinnistuid, mis tuleb ostjale kokkuvõttes tunduvalt odavam, kui osta krunt ja hakata ise ehitama. Teiseks põhjuseks on kindlasti ka pankade laenupoliitika, mis ei soosi elamukrundi pantimist laenutagatisena.
Kui 2007. aastal tehti hoonestatud elamumaaga Harku vallas 153 kinnisvaratehingut keskmise hinnaga 132 000 eurot, siis 2012. aastal tehti 126 tehingut keskmise hinnaga 86 400 eurot.
Hoonestamata elamumaaga tehti 2007. aastal 146 tehingut keskmise hinnaga 30,5 eurot/m2, 2012. aasta vastavad näitajad on 55 tehingut keskmise hinnaga 20 eurot/m2.
Igal reeglil on reeglina ka erandid...
Mõnevõrra väiksema hinnalanguse on läbi teinud mereäärsed eksklusiivsed hoonestamata elamumaad. Kuna selliseid kinnistuid on kindel arv ja neid juurde tulemas pole, siis ei antud ka suure hinnalanguse aastail hinnas nii palju järele, pigem võeti kinnisasi müügist ära. Välja arendatud taristu (korralikud juurdepääsuteed, hea ühistranspordiühendus), väga hea ehituskvaliteedi ning huvitava arhitektuuri ja läbimõeldud planeeringu korral võib sama väita ka samades piirkondades paiknevate eramute kohta.
Enim on oma tipuaegsetest hindadest kaotanud aga põllupealsetes uusarendustes paiknevad halva ehituskvaliteediga elamud, kus on jäänud välja ehitamata ka teed ja kommunikatsioonid.
Juuresolevatest graafikutest on näha, et 2007. aastal tehti Harjumaal ligi 1600 tehingut hoonestatud elamumaaga. Neist Tallinna linna ja kolme Tallinna lähiümbruse valla - Viimsi, Rae ja Harku - tehingute maht oli pea pool kinnisvara tehingute mahust Harjumaal.
See on tõesti nii, et viimase kuue aasta statistika põhjal on Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingutest pooled tehtud Tallinna linnas ja neis kolmes omavalitsuses, millest omakorda pooled tehtud Harku, Viimsi ja Rae vallas. Küllap on siin määravaks nende valdade hea logistiline paiknemine Tallinna suhtes, kõigil kolmel vallal on pikk ühine piir ja väga hea ühendus Tallinnaga. Just nendes valdades kerkisid ehitusbuumi aastatel suurimad Tallinna lähiümbruses paiknevad uuselamurajoonid. Tähelepanuta ei saa jätta ka asjaolu, et Harku ja Viimsi vallal on pikk merepiir, mis omakorda tõstab kinnisvara väärtust.
Miks on aga Harku valla eramute hinnad madalamad kui Viimsis? Näiteks maksis keskmine eramu Viimsi vallas 2012. aastal 114 000 eurot, Harku vallas aga ainult 87 000 eurot?
Harku vallas on mitmeid suuri suvilapiirkondi, nagu Suurupi, Vääna-Jõesuu, Türisalu. Vanemate, renoveerimist vajavate suvilate müük viib alla ka Harku valla keskmise tehinguhinna. Kui aga võrrelda kahe valla kinnisvara hindasid eksklusiivsemates mereäärsetes piirkondades, siis suurt hinnavahet ei ole.
Kui inimene tahab oma eramut müüa, mida soovitaksite?
Elukondliku kinnisvara turg on stabiilne, hinnad väikeses, kuid pidevas tõusutrendis. Ostja saab täna pangalaenu suhteliselt soodsatel tingimustel.
Seega - kui on vajadus müüa, siis ei maksa ka müüjal väga oodata, järsku hinnatõusu ei ole täna põhjust prognoosida. Ühte soovitan oma kinnisvara müüjatele veel - kui eramu või majaosa on müügivalmis, siis peaks tähelepanu pöörama ka sellele, et kogu kinnisasja puudutav dokumentatsioon alates ehitusprojektist ja ehitusloast kuni kasutusloani oleks korras. Ostuhuvilised on hakanud dokumentatsioonile tunduvalt rohkem tähelepanu pöörama. Dokumendid saavad järjest rohkem määravaks lõpliku tehinguhinna kujunemisel. 9.01.2013. a jõustunud ehitusseaduse muudatusest tulenevalt on sisekliima tagamisega hoone üürimisel või võõrandamisel müüjal/üürijal kohustus esitada ostjale/üürnikule energiamärgis, vastav info peab sisalduma ka kinnisasja müügikuulutuses.
