Kui palju on õigusi kaasomanikul?
Lugeja küsib: Palun teavet kaasomandis oleva, kuid eri suurusega osade kinnistu omanike õiguste ja kohustuste kohta. Kas kaasomandis oleva kinnistu puhul on võimalik kaasomanikul anda (makstes ainult notaritasu) või kinkida temale kuuluv osa oma lapsele või on selleks vajalik kõigi teiste kaasomanike kirjalik nõusolek? Kuidas jaotub tehtavate otsuste otsustusõigus? Kas suurema osa omanikul on õigus üksinda teha otsuseid elamu renoveerimisel, maa müügil jms osas? Kas tehtud kulutused jaotuvad vastavalt osade suurusele või kõigi kaasomanike vahel võrdselt?
Vastab Priidu Pärna, Tallinna notar:
Kaasomandi puhul ei ole kinketehinguks vaja teiste omanike nõusolekut. Seda nõusolekut ei ole tarvis ka oma osa müümisel teisele kaasomanikule, samuti oma osa pantimisel. Ostueesõigus on vaid osa müümisel kolmandale isikule.
Ka siis ei ole vaja nõusolekut ette saada, vaid pärast tehingut tuleb anda teistele omanikele ülevaade tehingu põhitingimustest ning seejärel on neil kaks kuud otsustamisõigust, kas ise tehingupooleks astuda samadel tingimustel. Kaasomanikud on seega teatud juhtudel üksteisest sõltuvad. Samuti tuleb ühise asja kasutamisel arvestada teiste omanike huvidega.
Tähtsamaid otsuseid on see, kuidas omanikud ühist asja kasutavad (ruumide jaotus, parkimiskohad, krundi ja abiruumide kasutamine jne). Sellise otsuse langetavad omanikud kokkuleppel või häälteenamusega, kuid viimasel juhul peab olema enamusel ka kaasomandi osade enamus.
Viis väikeomanikku ei saa üle hääletada kuuendat, kui sellele kuulub üle 51% kinnistust. Kinnisvara puhul on soovitatav selline kaasomandi kasutuskord sõlmida notari juures ja kanda ka see kinnistusraamatusse – kindel kasutuskord tõstab kinnistu väärtust ja jääb püsima ka omanikevahetuse korral. Igaüks on siis juba oma ruumide majandamisel, nendega seotud kulude kandmisel ja rendile andmisel iseseisev.
Häälteenamusega ei saa muuta kinnistu kasutusotstarvet, otsustada elamu põhjalikku renoveerimist ega kogu kinnistu müümist. Need otsused tuleb teha konsensuslikult.
Kaasomandi lõpetamine ja asja jagamine vajab samuti konsensust, kuid samas on igal kaasomanikul õigus seda lõpetamist teistelt omanikelt nõuda. Kaasomandiga seotud ühiskulud (maamaks, katuse, fassaadi, trepikodade jms renoveerimine) kantakse vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, kui ei ole teistsugust omanike kokkulepet (eelkõige, et osasid kulusid ja kommunaalteenuste teenustasusid kantakse vastavalt kasutatava ruumi suurusele).
Kaasomandi puhul tuleb arvestada seda, et omanikele kuulub mõtteline osa ehk protsent kõigest ning konkreetse asja kasutusõigus tuleneb omanike kokkuleppest – kasutatav ruum ei ole seetõttu muutunud veel selle kaasomaniku ainuomandiks, s.t ta üksnes kasutab seda. Naljakas on vaadata näiteks Nõmmel kaasomandis olevaid maju, kus pool katust on ära vahetatud või pool maja ära värvitud. Maja välisilmet ja konstruktsioone puudutavad muudatused tuleb teha ühisel otsusel ja ühiste kuludega.
