Kui palju võib korteriühistu laenu võtta, et mitte koormata ühistu liikmeid?

Lugeja küsib: Palun abi korteriühistutega seotud probleemide lahendamisel. Paljudel korteriühistutel on suuri lahkhelisid just rahaliste suhete klaarimisel ühistu juhtkonna ja lihtliikmete vahel. Kas Eestis on üldse institutsiooni, mis kontrolliks korteriühistuid nii juriidiliselt kui finantsiliselt?

On küll olemas korteriühistute liit, kuid senised kogemused näitavad, et nemad tegelevad vaid igasuguste soovitustega. Samas ei osale selles liidus ka osa korteriühistuid.

Kui suurelt võib korteriühistu, muidugi juhtkonna eestvedamisel, võtta laenu ja seoses sellega koormata üksikuid ühistu liikmeid?

Näiteks on korteriühistu liige üksik pensionär kuusissetulekuga umbes 300 eurot. Temal peaks peale kommunaalmaksete ja juhatuse poolt peale surutud laenu tasumise veel ka minimaalne summa toiduks ja ravimiteks jääma.

V. V. Elvast

VASTAB

Priidu Pärna

Tallinna notar

Korteriühistud on seaduse mõttes mittetulunduslikud eraõiguslikud juriidilised isikud, mille on asutanud korteriomanikud ise.

Eraisikute tegevuse suhtes mingit üldist riiklikku järelevalvet õigusriigis olla ei saa. Ühistu juhtorganite suhtes peavad järelevalvet teostama omanikud ise, sest on ju juhatus valitav esindusorgan, mis peab tegutsema omanike huvides, mitte vastupidi.

Omanikel on õigus kokku kutsuda ühistu erakorraline koosolek ja juhatus ka ametist tagandada. Omanikud võivad juhatuse järelevalve organina moodustada revisjonikomisjoni.

Omanike endi vahelised vaidlused ja omanike ning juhatuse vaidlused saab lahendada kohus. Omanikul on õigus põhjendatud aluse olemasolul pöörduda kohtusse kolme kuu jooksul üldkoosoleku otsuse tegemisest.

Korteriühistute liit ei ole järelevalveorgan või vaidlusi lahendav asutus, vaid see mittetulundusühing ongi seadnud põhieesmärgiks ühistute ja omanike harimise ning nõustamise.

Korteriomandiseaduse järgi kohaldatakse korteriühistutele korteriomandiseadust niivõrd, kuivõrd korteriühistuseadusest ei tulene teisiti. Korteriühistuseadust uurides selgubki, et enamik majade valitsemise põhimõtteid tulenebki hoopis korteriomandiseadusest.

Viimase põhimõte on, et korteriomanike üldkoosoleku enamuse otsusega saab kinnitada majanduskava, mis sisaldab ka majakassasse tehtavate sissemaksete suurust.

Kindlasti ei ole nende maksete suuruse määramine juhatuse pädevuses. Seega käib maja tavapärane valitsemine ja hooldamine häälteenamuse alusel. Omanike otsused on reeglina kohustuslikud ka nende suhtes, kes ei osalenud hääletamisel või hääletasid vastu.

Siiski näeb korteriomandiseaduse § 13 kaitseklauslina ette, et elamu ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajaliku muudatuse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet ehk kõigi korteriomanike nõusolekut.

Seaduse kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud.

Praktikas tekitab selle sätte rakendamine raskusi, kuna seadusega ei ole üheselt võimalik määrata, mis on ühe või teise maja puhul vajalik kulutus ja mis seda juba ületav kulutus. Selle piiri tõmbamisest aga sõltub, kas laenu võtmine ja seeläbi korteriomanike igakuiste osamaksude suurendamine vajab otsustamisel konsensust või lihtsat häälteenamust.

Tõlgendamisel saab abiks olla tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 63, mis jagab asjale tehtavad kulutused vajalikeks, kasulikeks ja toreduslikeks.

Kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Kulutused on kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse.

Kulutused on toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu.

Kas katuse väljavahetamine ning fassaadi soojustamine on kasulik või vajalik kulutus, sõltub asjaoludest ehk iga maja olukorrast.

Samas on see määrav hindamaks, kas kulutuse tegemise otsus vajas konsensust või piisas häälteenamusest.

Praktikas on üheselt välja kujunenud, et näiteks igasugused juurdeehitused ja katustekorruste väljaehitamised vajavad kõigi omanike nõusolekut.

Esitatud küsimuse puhul jääb kahjuks selgusetuks, mis eesmärgil majarahvas laenu otsustas võtta ning mis seisus hoone on.