Uued võimalused maareformi lõpetamiseks

20. märtsil 2013 jõustusid maareformi seaduse muudatused, mille eesmärk on lõpetada pikaleveninud maareform. Muudatused puudutavad eelkõige ini­mesi, kellele on maa endiselt kas tagas­tamata või erastamata. Lahendatakse ka kaasomanike probleem juhtudel, kui mõni ehitise omanik ei soovi maad omandada. Seni on Eestis katastrisse kandmata ehk maareformist läbimata veel ainult 7% maismaast.

Iga ehitise omanik saagu ka maaoma­nikuks

Maareformi üks eesmärk on, et ehitise ja selle aluse maa omanik oleks üks ja sama isik. Et panna inimesi maa oman­damise vastu huvi tundma, kehtestati maareformi elluviimisel mitu tähtaega. Seejuures kehtis üldreegel, et isik, kes laskis avalduse esitamise tähtaja möö­da või viivitas oma toimingutega, jääb maa omandamise õigusest ilma. Tei­sisõnu, kui ehitise omanikul ei olnud huvi saada maa omanikuks, pidanuks ehitise juurde kuuluv maa jääma riigi­le ning omaniku kasuks oleks seatud hoonestusõigus. Paraku ei suudetud ette näha kõiki asjaolusid, miks ei ole kõi­kide ehitiste omanikud seni kasutanud maa omandamise võimalust. Nüüd tun­nevadki hoonestusõiguse omanikud ja need, kelle ehitise alune maa on veel reformimata, suurt huvi ka maa omani­kuks saamise vastu.

Seega tuleb mõistlikult lahendada nen­de ehitiste aluse maa reformimine, mil­le omanik pole seni maad omandanud. Viimati jõustunud seadusemuudatuse kohaselt saabki ehitise omanik lisavõimaluse maa omandamiseks. See või­maldab kõigil ehitise omanikel kehtiva maksustamishinnaga erastada ehitise juurde kuuluvat maad. Ka juhul, kui hoonestusõiguse seadmist on juba alus­tatud.

Ehitise omanikul tuleb pöörduda valla- või linnavalitsuse poole ja võtta kaasa ehitise omandiõigust ja senist maaka­sutusõigust tõendavad dokumendid. Vajadusel tuleb enne seda läbi viia pärimismenetlus notari juures. Peale ehi­tise omaniku on tegutsemiskohustus ka omavalitsusel, kes peab hiljemalt 2014. aasta 31. jaanuariks välja selgi­tama kõik ehitised, mille omanikul on seadusemuudatuste alusel õigus maad omandada. Selleks, et mitte kohelda ebavõrdselt neid ehitise omanikke, kelle kasuks on juba varem hoonestusõigus seatud, võimaldatakse ka neil riigilt maa kehtiva maksustamishinnaga välja osta. Loodetavasti hakatakse seda maa eras­tamise võimalust aktiivselt kasutama ja ehitise omanikest saavad ka ehitisaluse maa omanikud. Kui hoonestusõigus on juba müüdud, on ehitise aluse riigimaa müügi korral ostueesõigus igal järgmisel hoonestajal. Sellekohane märkus kan­takse ka kinnistusraamatusse.

Maaribade erastamine soodsamaks

Reformimata maad, millel ei ole võima­lik moodustada iseseisvalt kasutatavat kinnisasja, saavad erastada naaberkin­nisasjade omanikud. Maaribade oman­damine tuleb kõne alla vaid juhul, kui riik või omavalitsus seda maad ei vaja. Menetlus muutub ka lihtsamaks ja ees­märgipärasemaks: enam ei pea omava­litsus pakkuma maad kõikidele piirne­vate kinnisasjade omanikele, vaid ainult nendele, kelle maaga on maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas ja sobiv seda maariba liita. Laieneb omavalitsu­se otsustusõigus mõistliku lahenduse leidmisel, millisele kinnisasjale ja mil­lises ulatuses riba liidetakse. Samuti sä­testab seadusemuudatus maariba eras­tamisel tasutava müügihinnana sellise maksustamishinna, mis on eri aegadel tehtud hindamiste madalaim. Soodsaim maksustamishind kuulub kohaldami­sele ka juhul, kui omavalitsus on enne seadusemuudatuse vastuvõtmist maa müügihinna juba määranud, kuid maa­vanem ei ole veel maa müügilepingut sõlminud. Maavanem peab erastamise otsuse vastuvõtmisel kontrollima, mil­lise hindamise andmetest lähtudes on maa hind määratud, ja vajadusel tuleb omavalitsusel määrata uus maksusta­mishind.

Seni tuli maaribale määrata sama sih­totstarve, nagu on kinnisasjal, millega see liidetakse. Nüüd nähakse ette ka erandid juhuks, kui kinnisasjal ja/või sellega liidetaval ribal asub veekogu või tee, mis tingib veekogude maa või trans-pordimaa sihtotstarbe määramise. See omakorda muudab maa omandamise hinna soodsamaks. Võimalikult soodne maa omandamine peaks suurendama huvi maaribade erastamise vastu.

Põllumajandusliku tootmise perekond­lik järjepidevus

Kuna põllumajanduslikus tegevuses on oluline tagada järjepidevus, peetakse seda silmas ka neil juhtudel, kus maa­reformi elluviimise ajal on põllumajan­dustootjaga sõlmitud kasutusvalduse leping. Lisandunud seadusesäte võimal­dab kasutusvaldajaga lepingu lõpetada, kui ta ei soovi enam olla põllumajan­dustootja. Maavanemal on õigus sõlmi­da sama maa kohta samadel tingimustel uus kasutusvalduse leping vaid eelmise kasutusvaldaja abikaasa või ühe sugu­lasega. Muudatuse ajendiks on põllu­meeste ettepanek luua võimalus kasu­tusvalduse üleandmiseks, mis tagaks perekonnas põllumajandusliku tootmi­se järjepidevuse. Kuna asjaõigusseadus ei võimalda kasutusvalduste teisele isi­kule üleandmist, on nüüd ette nähtud võimalus ühtaegu lepingu lõpetamisega sõlmida uus leping. Selline erand või­maldab praegusel ettevõtjal anda toot­mine üle nooremale põlvkonnale.

Kasutuses abihooned, millel puuduvad dokumendid

Maareformi käigus on tekkinud prob­leeme ühiskasutuses olevate abihoo­nete aluse maa asjus. Paljudel juhtudel on jäetud selliste ehitiste juurde natuke maad, kuid maareformi ei saanud ellu viia, sest puuduvad ehitise omandiõi­gust ja maa kasutusõigust tõendavad dokumendid. Näiteks omandireformi käigus on ehitisi üle antud üleandmi­se-vastuvõtmise akti alusel ja ehitiste edasisel võõrandamisel ei ole sõlmitud vormikohast müügilepingut. Peamiselt asuvad niisugused ehitised (nt puukuu­rid, laudad) hajaasustuses kortermajade juures. Selliste kasutuses olevate ehitiste aluse maa reformimine on võimalik maa munitsipaalomandisse andmise kaudu. Pärast seda, kui kohalik omavalitsus on saanud maa omanikuks, on tal õigus ot­sustada, kas anda see maa rendile või võõrandada tegelikele kasutajatele.

Maa tagastamise tähtajad

Omavalitsus võib maa tagastamise õi­gustatud subjektile pandud toimingute tähtaega pikendada arvestusega, et need tuleb lõpetada 2016. aasta 30. juuniks. See on n-ö lõplik kuupäev, mis ajaks peab õigustatud subjekt omalt poolt te­gema kõik maa tagastamiseks vajalikud toimingud. Kui vara tagastamiseks va­jalikke toiminguid ei ole võimalik teostada kohtuvaidluse või nõudeõiguse pärimisel tekkinud probleemide tõttu, peab õigustatud subjekt vara tagastami­se otsustamiseks vajalikud toimingud tegema ühe aasta jooksul pärandi vastu­võtmise või kohtuotsuse jõustumise päevast arvates. Samuti on kohalik omavalitsus kohustatud vara kompenseerimise otsu­se tegema hiljemalt 2016. aasta 31. det­sembril.

Olge varmad kasutama uusi võimalu­si! Eesmärk on maareformi toimingud lõpetada juba 4-5 aasta jooksul.