Kas võib müüa kasutusloata maja?

Lugeja küsib: Kas seaduse järgi on võimalik müüa maja või suvilat, kui ehitisel pole kasutusluba? Kas selline müügivõimalus – müüa kinnistu koos ehitistega, kus näiteks abihooned on dokumentideta või suvila kasutusloata – on võimalik ka pärast 1. juulit, mil jõustuvad ehitusseaduse muudatused?

Vastab Priidu Pärna, notar, Omanike Keskliidu esimees:

Ehitiste kasutusloa teema on muutunud avalikkuse ees aktuaalseks seoses uue ehitusseadustiku jõustumisega 1. juulil. Kasutusluba on ehitiste puhul olnud vajalik siiski ka kehtiva seaduse kohaselt ja uus seadus teeb ehitajate elu vaid osaliselt kergemaks, sest väiksemate ehitiste puhul piisab kohalikule omavalitsusele ehitise kasutuselevõtmisest teatamisest (kasutusteatis).

Kasutusloa puudumine on rahaliselt karistatav nii uue kui vana seaduse kohaselt. Kasutusloa eesmärk on tagada, et kohalik omavalitsus ehitusjärelevalve asutusena on kontrollinud ehitise vastavust nõuetele ja projektile ning selle turvalisust.

Seega on kasutusloa olemasolu iga omaniku ja ostja huvides. Kasutusloa puudumine ei takista siiski ehitise võõrandamist, sest müüakse ikkagi kinnistut, s.t maad ja selle oluliseks osaks olevaid ehitisi. Notari nõustamiskohustuse alla mahub ka ostja teavitamine asjaolust, kas ehitisregistri andmetel on ehitistel kasutusluba või mitte.

Ostjad on kasutusloa olemasolu suhtes muutunud järjest nõudlikumaks, ja seda jälgivad ka pangad, kes tehinguid finantseerivad, samuti võib kasutusloata ehitise kindlustamine olla kallim. Kasutusloa puudumist võib seega pidada asja puuduseks, kuid miski ei keela osta või müüa puudusega asja, kui osapooled nii soovivad. Ostja peab lihtsalt arvestama kohaliku omavalitsuse kui ehitusjärelevalve asutuse rakendatavate võimalike sanktsioonidega. Notariaalsetes lepingutes lepitakse sageli kokku, et müüja peab kasutusloa siiski hankima tagantjärele, või kui ostjal tekib selle hankimisega lisakulusid, näiteks tuleb ehitis viia nõuetega vastavaks, on ostjal võimalik need kulud sisse nõuda müüjalt.