Pääs avalikult kasutatavale teele peab olema tagatud
Samas tunduvad Vargamäe naabritevahelised vaidlused veepaisutamise ja kraavide kaevamise üle möödanik olevat. Tegelikult tekib aga sageli olukordi, kus maaomanik peab oma õiguste teostamiseks kasutama naaberkinnistut. Maakorraldusseadus näeb küll ette, et katastriüksuste moodustamisel tuleb vältida olukorda, kus maatükil puudub vajalik juurdepääs avaliku teeni. Avaliku tee all mõistab teeseaduse § 4 eelkõige riigimaanteed ja vallapoolt rajatud teed või tänavat või erateed, mille omanikuga on vald sõlminud avaliku tee lepingu. Sellest hoolimata on paratamatus, et maade tagastamisel ja erastamisel jäävad osad juurdepääsuteed võõrastele kruntidele. Sarnane olukord võib tekkida kinnisvaraarenduspiirkondades, mitme isiku vahel erastatud hoonekomplekside siseterritooriumitel, juhul kui omanik oma kinnistu jagab ja jääb ise tagumise maatüki omanikuksvõi kui omanikul on vaja liikuda kahe lahusmaatüki vahet.
Kujutage ette olukorda, kui avaliku teeni jõudmiseks peab kasutama võõrast kinnisasja. Muidugi on võimalik, et vald maa osaliselt tagasi ostab või lepib omanikuga kokku, et eramaal olev tee on avalikuks kasutamiseks kõigile, võttes samas valla õlule teehooldamise kohustused. Ühepoolse otsusega vallavalitsus erateed avalikuks teeks teeseaduse § 4 kohaselt määrata ei saa. Sellist olukorda on püütud lahti harutada kinnisomandi kitsenduste ehk seadusjärgsete servituutide kaudu. Asjaõigusseaduse § 156 annab juurdepääsu vajava maatüki omanikule õiguse nõuda juurdepääsu avaliku teeni üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Juurdepääsu kokkuleppimisel on oluline aluseks võtta juba kehtestatud planeering, kui kinnistud asuvad planeerimiskohustusega alal. Riigikohtu otsuste kohaselt ei anna samas detailplaneering veel õigust võõrast maad juurdepääsuna kasutada, vaid üksnes tugeva nõudeõiguse omaniku vastu teeservituudi seadmiseks. Kokkulepe maaomanikuga võib seisneda ka vaikimisi senise väljakujunenud tava järgimises, kuid võib olla ka suuline, kirjalik või kanotariaalset tõestatud kokkulepe. Sõltumata vormist tuleb kokkulepet mõlemal poolel siiski täita. Notariaalselt sõlmitud kokkulepe koos plaaniga tuleks kanda ka kinnistusraamatusse teeservituudina, sel juhul on tagatud kokkulepitud tingimustel juurdepääsukasutamine ka järgmiste omanike poolt viimaste vahetumisel. Kui aga maaomanikuga kokkuleppele ei jõuta, siis tuleb pöörduda kohtu poole, kes määrab juurdepääsu tingimused ja teeb kinnistusraamatusse ka vastava kande.
Juurdepääsuõiguse realiseerimise osas on tekkinud ka märkimisväärne Riigikohtu praktika. Kohtuotsustes on kõrgeim kohus leidnud, et selliste vaidluste lahendamise esimene eeldus on avalikult teelt vajaliku juurdepääsu puudumine maatükile ning tee määramisel tuleb arvestada, et võimalikult vähe koormatakse teega koormatava maatüki omaniku huve (kui lähedalt tee läheb hoonetest mööda, kuidas tee mõjutab kinnistu sihtotstarbelist kasutamist jne). Seejuures ei saa automaatselt eeldada, et juurdepääsuõiguse teostamine hõlmab ka autoga juurdepääsu. Hilisemates kohtuotsustest võib lugeda, et tänapäeval hõlmab juurdepääsu mõiste siiski ka ligipääsetavust transpordivahenditega. Samuti ei pea automaatselt eeldama, et juurdepääs peab olema tagatud igapäevaselt või igal kellaajal ning selle üle otsustamisel tuleb lähtuda teest huvitatud maatüki vajadustest. Tasu määramisel tuleb lähtuda eelkõige eeldusest kompenseerida koormatava maatüki omanikule ebamugavuste talumine ning sageli on siin aluseks võetud teealuse maa maksustamishind. Samuti soovitab Riigikohus sellistes vaidlustes kaasata kohtuprotsessi kõik naabermaatükkide omanikud, kust alternatiivsetena võib juurdepääs läbi minna, et langetada põhjendatud ja õiglaseim otsus. Kui asjaolud muutuvad, siis võib juurdepääsu asukoha ja selle eest makstava tasu ka uuesti ümber vaadata. Nagu näha, on sellised kohtuotsused väga individuaalsed ja seadusega ühtset reeglit ette anda oleks väga raske. Sageli tuleb kohtunik kohale ja viib läbi paikvaatluse.
Juurdepääsuteede määramisel onoluline osa väljakujunenud tavadel ja sellel, kust senine tee on juba aastaid kulgenud. Riigikohus oma lahendites on öelnud, et väljakujunenud tavadega tuleb arvestada, kuid tava ei ole siiski määrav, kui juurdepääsu jätkamine on muutunud asjaolude tõttu kitsendatud maatüki omanikule liiga koormav. Juurdepääsu nõudeõigus ei kao ära üksnes seetõttu, et maa erastamisel või tagastamisel ei ole sellest vastavas vallavalitsuse korralduses juttu olnud. Kui maa tagastamisel või erastamisel on tee ära näidatud katastriüksuse plaanil, siis iseenesest ei anna see veel õigust võõrast maad teena kasutada, vaid maamõõtja on lihtsalt fikseerinud looduses nähtud objektid plaanimaterjalil ja tee kaardil viitab väljakujunenud tavadele, mis võib vaidluse korral olla olulise tähendusega.
Kohus on leidnud, et isegi kui maaomanikul on juurdepääsavaliku teeni tagatud, tuleb juurdepääsuvaidluse lahendamisel kaaluda, milliseid kulutusi peab maaomanik tegema avaliku teeni jõudmisel ning kas naaberkinnisasja kasutamine ei ole odavam ja samas naabrit vähemkoormav. Ei ole ju normaalne keelata juurdepääsu üle läheduses asuva naaberkinnistu seetõttu, et kinnistu piirneb kusagil hoonetest paari kilomeetri kaugusel avaliku teega ning selle tee rajamiseks tuleks teha ebamõistlikke kulutusi. Kohtu arvates tuleb just otsida optimaalseimat juurdepääsu hooneteni, mitte niivõrd maatükile, kuid samas kehtib juurdepääsu nõudeõigus ka maatükkide vahel, kus hooneid üldse ei ole (juurdepääsu vaja näiteks metsa väljaveoks). Kohus leiab samuti, et juurdepääsutee määramisel üle erinevate võimalike kinnisasjade ei ole oluline see, kas tee hakkab läbima ühte või mitut maatükki, vaid tuleb vaadata, kus selle tee rajamine on kõige vähem koormavam, kuid samas ka otstarbekaim. Kord määratud teed võivad lisaks omanikule kasutada ka teised isikud, kes kinnistule ligi pääsemist vajavad. Kui omanik on pannud juurdepääsuteele ette väravad või tõkkepuud, peab ta tagumiste kruntide omanikele andma vastavad võtmed või puldid nende avamiseks.
Kuidas käituda siis, kui naabermaatüki omanik ühel päeval takistab juurdepääsu ning seab teel ette tõkkeid või lukke? Tsiviliseerituim viis on pöörduda kohtu poole ning paluda ka hagi tagamise korras säilitada vaidluse lahendamiseni senine väljakujunenud olukord. Võib tekkida olukord, kus ei jõuta kohtu samme ära oodata ja sel juhul võib takistatud maatüki omanik oma valdust kaitsta jõuga. Asjaõigusseaduse § 41 lubab valdustomavoli vastu kaitsta omaabi korras ning seadusevastane ei ole ka takistuste ja piirete kõrvaldamine. Kõrvaldamisega tekitatud kahju tuleb muidugi tõkete paigaldajale pärast hüvitada. Selline käitumine ei kujuta ka karistatavat tegu Karistusseadustiku (omavoliline sissetung piirdega alale) tähenduses, kuna selliseks käitumiseks on valduse kaitse abinõude näol olemas legaalne alus. Kui teed pole seni kasutuses olnud, siis lihtsalt jõuga ühel päeval üle kinnistu käima hakataei saa ja tuleb pöörduda kohtusse. Kui maaomanik on ise oma maa andnud kasutada teistele isikutele, siis ei saa ta enam lepingu kehtivuse ajal seda maad juurdepääsuna kasutada, kui selles ei ole eraldi kokku lepingus kokku lepitud.
