Kas maakodu saab müüa tulumaksuvabalt?

Lugeja küsib: Mul on linnast 10 km kaugusel maakodu, kus praegu elab üksi 80aastane ema. Kõik nädalavahetused ja ka puhkuste ajal olen olnud maal, et ema aidata. Tööpäevadel aga elan (ööbin) paratamatult linnakorteris, sest bussid ei võimalda maalt linna tööl käimist. Ka olen linna sisse kirjutatud. Nüüd tahab ema minna hooldekodusse, sest ei suuda enam ise toime tulla. Mina pean oma kinnistu – talumaja koos maaga – maha müüma. Kui müün oma maakodu ära, kas selle eest pean maksma ka tulumaksu? Või loetakse see siiski oma kodu müügiks, nii et müügitulu ei pea deklareerima? Külli Tartumaalt

Vastab Külli Külm, maksu- ja tolliameti spetsialist:

Korteri või maja müümisel tuleb tasuda tulumaksu juhul, kui sellele ei kohaldu maksuvabastus. Maksuvabastuse alused on sätestatud tulumaksuseaduse § 15 lõigetes 4 ja 5.

Muu hulgas kohaldub maksuvabastus sellisel puhul, kui müüdav kinnisvara oli vahetult enne müüki müüja elukohaks. Sellisel juhul on määrav tähtsus “elukoha” mõistel, mida aga seadused täpselt ei määratle. Elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus ja selle all ei mõelda üksnes rahvastikuregistri aadressi, vaid seaduse ja kohtupraktika järgi tähendab elukoht ikkagi seda, et inimene on seal tegelikult elanud.

Inimese elukohta iseloomustab esmalt seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega, mida ta vajadusel peab tõendama. Oma elukohta võib tõendada väga erinevate tõendite abil, näiteks inimese enda selgitused, naabrite selgitused, sõlmitud teenuse osutamise lepingud (nt elekter, vesi, telefon) jne. Maksumaksja alalise ja peamise elukoha määratlemise kohta saab lugeda maksu- ja tolliameti kodulehelt.

Juhul kui inimene tõendab, et ta kasutas nii korteriomandit linnas kui ka maja maal oma elukohana ning maksuhalduril ei ole alust kahelda nende faktide tõepärasuses ning tal ei ole teistsuguseid tõendeid, mis lükkaksid inimese väited ja tõendid ümber, siis maksuhaldur nõustub maksuvabastusega maal asuva maja võõrandamisel.

Kui võõrandatud kinnisasja maksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana, ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul. See tähendab, et kui inimene võõrandab kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, rakendatakse maksuvabastust vaid esimese võõrandamise suhtes ning teine kasumlik tehing maksustatakse.

Küsija jaoks tähendab see seda, et kui te kahe aasta jooksul otsustate müüa ka korteriomandi linnas, siis korteriomandi müügist saadud kasu kuulub tulumaksuga maksustamisele, kuna eelmisest elukoha võõrandamisest on möödas vähem kui kaks aastat.

Juhul kui kinnisasja võõrandamine kuulub tulumaksuga maksustamisele, siis tulumaksu ei tule tasuda mitte kogu müügisummalt, vaid vara müügist saadud kasult. Teisisõnu: maja soetushinna ja müügihinna vahelt, millest on maha arvatud müügiga seotud kulud. Kui aga korter on saadud pärimise või kinkimise teel, parenduskulusid pole tehtud või ei ole selle soetamise kohta üldse mingeid dokumente, maksustatakse tulumaksuga kogu vara müügist laekunud summa.